La richiesta del mutuo è un processo comune, nel momento in cui si desidera acquistare un immobile. È necessario approfondire ogni fase del percorso, affinché si possa affrontare con sicurezza, partendo dalla valutazione iniziale. Approfondiamo insieme come ottenere un mutuo e alcuni consigli pratici.
Preparazione iniziale
La fase preparatoria è determinante per impostare correttamente la richiesta di un mutuo. Prima di rivolgersi a un istituto di credito, si consiglia di eseguire un’analisi strutturata della propria situazione patrimoniale, delle entrate e della capacità di rimborso. Le banche, infatti, basano le loro decisioni su indicatori oggettivi quali il reddito, la stabilità lavorativa e il livello di indebitamento pregresso.
La richiesta del mutuo si fonda su due pilastri principali:
- sostenibilità economica;
- congruità tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile oggetto di garanzia.
In questo modo si evitano dei ritardi nell’istruttoria, incrementando la probabilità di delibera positiva.
Valutazione della propria situazione finanziaria
La prima analisi riguarda la capacità di rimborso, definita come il rapporto tra le rate complessive mensili e il reddito netto del richiedente. Generalmente, gli istituti di credito considerano sostenibile una rata che non superi il 30–35% del reddito disponibile.
È necessario esaminare oltremodo l’esposizione debitoria preesistente, eventuali finanziamenti in corso e la stabilità della posizione lavorativa. La disponibilità di risparmi o garanzie aggiuntive può migliorare il profilo creditizio e agevolare la richiesta di un mutuo a condizioni vantaggiose.
Definizione dell’importo e della durata
Un altro aspetto determinante riguarda la definizione dell’importo da richiedere e della durata del piano di ammortamento. Le banche, in genere, finanziano fino all’80% del valore dell’immobile (loan to value), salvo eccezioni per prodotti specifici o garanzie integrative.
Stabilire una durata adeguata è un equilibrio tecnico tra sostenibilità e costo complessivo. Durate maggiori riducono la rata mensile aumentando, di conseguenza, l’esborso totale per interessi. Se di durata minore, si richiede un impegno mensile maggiore con un risparmio nel lungo periodo.
Raccolta della documentazione
Una volta definita la strategia finanziaria, si predispone la documentazione utile alla richiesta del mutuo. Gli istituti di credito richiedono, in genere:
- documenti anagrafici (carta d’identità, codice fiscale, stato civile);
- documentazione reddituale (buste paga, CUD, dichiarazioni dei redditi o bilanci per lavoratori autonomi);
- attestazioni di eventuali altri finanziamenti in corso;
- documentazione immobiliare (compromesso di compravendita, visure catastali, planimetrie e certificazioni di conformità urbanistica).
L’accuratezza di questa fase incide direttamente sui tempi di istruttoria: i documenti incompleti o difformi possono ritardare la valutazione o comportare la sospensione della pratica.
Confronto delle offerte
Prima di formalizzare la domanda, si suggerisce di confrontare le proposte presenti sul mercato. Gli istituti bancari differiscono nei tassi applicati, nella struttura dei costi accessori, nella flessibilità contrattuale e nei servizi aggiuntivi. Il confronto deve basarsi su parametri omogenei, valutando il tasso effettivo globale (TAEG), la presenza di commissioni e la possibilità di estinzione anticipata.
Tipologie di tasso (fisso, variabile, misto)
La scelta della tipologia di tasso è uno dei momenti più delicati nel processo di richiesta di un mutuo. Le principali opzioni disponibili possono essere:
- tasso fisso: il tasso d’interesse resta invariato per tutta la durata del finanziamento. Offre stabilità e prevedibilità, ideale per chi desidera certezza sulla rata;
- tasso variabile: legato a un indice di riferimento (generalmente Euribor), può oscillare nel tempo. È adatto a chi accetta un grado di rischio maggiore in cambio di un potenziale risparmio iniziale;
- tasso misto: combina le due formule, permettendo al cliente di modificare il regime di tasso a determinate scadenze contrattuali.
La scelta dipende da fattori differenti, tra cui la propensione al rischio e alle condizioni macroeconomiche previste.
Calcolo del Taeg e spese accessorie
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è il parametro a cui ci si riferisce per confrontare diverse offerte, poiché include tutte le spese obbligatorie associate al mutuo:
- interessi;
- commissioni di istruttoria;
- spese di perizia;
- polizze assicurative obbligatorie;
- costi di incasso rata.
Talvolta, i tassi nominali apparentemente vantaggiosi possono nascondere degli oneri accessori elevati. Un’analisi accurata del TAEG, abbinata alla verifica delle condizioni contrattuali, consente di determinare con precisione come ottenere un mutuo in modo vantaggioso e trasparente.
Presentazione della domanda
La presentazione formale della domanda segna l’inizio dell’iter di valutazione da parte dell’istituto di credito. In questa fase il richiedente consegna la documentazione completa e sottoscrive i moduli informativi obbligatori (modulo SECCI e prospetto ESIS).
L’analisi preliminare è utile alla banca per verificare la coerenza tra le informazioni dichiarate e la documentazione prodotta, valutando al contempo la sostenibilità della richiesta del mutuo. Eventuali incongruenze o mancanze possono comportare la richiesta di integrazioni o, nei casi più complessi, la sospensione dell’iter.
Istruttoria e perizia
Una volta accettata la domanda, la pratica passa alla fase di istruttoria, il cuore tecnico del processo di richiesta di un mutuo. A questo punto vengono eseguite analisi approfondite su due fronti:
- il profilo creditizio del richiedente;
- il valore dell’immobile oggetto di garanzia.
L’istituto incarica un perito indipendente per stimare il valore commerciale e la regolarità urbanistica dell’immobile. Tale perizia è determinante poiché definisce il valore su cui viene calcolato l’importo massimo finanziabile (loan to value).
Parallelamente, l’ufficio crediti analizza la documentazione reddituale, la continuità lavorativa e le eventuali garanzie integrative. L’esito di questa fase determina l’ammissibilità della pratica alla successiva delibera.
Verifica del merito creditizio
La verifica del merito creditizio è l’analisi quantitativa e qualitativa della capacità di rimborso del richiedente. Gli istituti di credito consultano le banche dati centrali (Experian, CRIF, Centrale Rischi) per accertare eventuali ritardi o insolvenze pregresse.
Un merito creditizio elevato permette di ottenere delle condizioni economiche favorevoli, mentre delle segnalazioni negative possono comportare la richiesta di garanzie aggiuntive (o l’esclusione della domanda).
Delibera e contratto
A conclusione dell’istruttoria, la banca emette la delibera creditizia. Se l’esito è positivo, viene comunicata l’approvazione dell’importo, della durata e delle condizioni economiche definitive. Successivamente si procede alla stesura del contratto di mutuo, documento vincolante che deve essere letto con attenzione in ogni sua clausola.
Il contratto viene sottoscritto davanti a un notaio, contestualmente all’atto di compravendita dell’immobile o, in caso di surroga, all’estinzione del precedente finanziamento. Si suggerisce di verificare la presenza di eventuali penali di estinzione anticipata, le modalità di revisione del tasso e gli obblighi assicurativi.
Erogazione e post-contratto
L’erogazione si potrebbe spigare quale fase conclusiva della richiesta del mutuo. A seconda della tipologia di finanziamento, l’importo può essere accreditato in un’unica soluzione o in più tranche.
Nel periodo post-contrattuale, il cliente può valutare operazioni di rinegoziazione o surroga per adeguare le condizioni del mutuo alle nuove esigenze o all’evoluzione dei tassi di mercato.